гражданскоедело№ 2-2476/2021

39RS0002-01-2021-000922-18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 декабря 2021 года г.Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе председательствующего судьи Холониной Т.П.,

при помощнике Степаненко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Региональной общественной организации Калининградской области «Общество защиты прав потребителей «Стандарт качества» в интересах Ивлева А.А. к ООО «РИФМА», 3-и лица Ревунков А.Ю., Ревункова Л.Н., ПАО «Промсвязьбанк» о признании недействительным расторжение договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, признании договоров участия в долевом строительства не расторгнутыми, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Региональная общественная организация Калининградской области «Общество защиты прав потребителей «Стандарт качества» обратилась в суд в интересах потребителя Ивлева А.А., указав, что 21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/1/64 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН №, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 29.09.2017. Объектом по указанному договору являлась 3-х комнатная квартира, строительный номер 64, проектной площадью 99 кв.м., расположенная на 13-м этаже. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость квартиры 3960000 рублей. Срок передачи квартиры дольщику установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020. Истец оплатил по указанному договору 3680000 рублей. Остаток задолженности составил 280000 рублей.

Кроме того, 21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/016 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН №, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 12.10.2017. Объектом по указанному договору являлось автомобильное парковочное место (нежилое помещение), строительный номер 016, проектной площадью 12,6 кв.м. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость квартиры 500 000 рублей. Срок передачи дольщику парковочного места установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020. Истец оплатил по указанному договору 340000 рублей. Остаток задолженности составил 160000 рублей.

Кроме того, 21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/1/022 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН № договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградскойобласти12.10.2017. Объектом по указанному договору являлось помещение (дом № 4 ГП, секция №1), строительный № 022, проектной площадью 5,0 кв.м., расположенное в подвале жилого дома. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость помещения 125 000 рублей. Срок передачи квартиры дольщику установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020. Истец оплатил по указанному договору 25000 рублей. Остаток задолженности составил 100000 рублей.

Кроме того, 21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/1/023 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН №, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградскойобласти12.10.2017. Объектом по указанному договору являлось помещение (дом № 4 ГП, секция №1), строительный № 023, проектной площадью 5,2 кв.м., расположенное в подвале жилого дома. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость помещения 130 000 рублей. Срок передачи квартиры дольщику установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020. Ивлев А.А. оплатил по указанному договору 25000 рублей. Остаток задолженности составил 105000 рублей.

27.01.2021 Ивлев А.А. получил информацию из Управления Россреестра по Калининградской области о расторжении договоров долевого участия.

01.02.2021 на сайте застройщика появилась информация о продаже квартиры, являвшейся предметом договора долевого участия с Ивлевым А.А.

Уведомления ответчика о расторжении договоров участия в долевом строительстве истец не получал, застройщик нарушил срок сдачи объектов долевого строительства, задолженность по договору участия в долевом строительстве квартиры составляет 7% от общей стоимости квартиры, ответчик допустил просрочку сдачи объектов долевого строительства, информация и предложения об изменении договоров долевого участия в части изменения сроков передачи объектов долевого участия в строительстве истцу не направлялись. С учетом изложенного просит признать недействительным расторжение в одностороннем порядке договоров долевого участия в строительстве, взыскать с ответчика в пользу истца Ивлева А.А. компенсацию морального вреда, штраф в пользу потребителя, штраф в пользу Региональной общественной организации Калининградской области «Общество защиты прав потребителей «Стандарт качества».

Определением суда в качестве 3-х лиц привлечены Ревунков А.Ю., Ревункова Л.Н., ПАО «Промсвязьбанк».

Представитель Региональной общественной организации Калининградской области «Общество защиты прав потребителей «Стандарт качества» адвокат Чернев С.С., истец Ивлев А.А. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Истец, узнав об одностороннем со стороны застройщика переносе срока строительства по договорам долевого участия, воспользовался своим правом приостановки исполнения своего обязательства по оплате по спорным договорам до момента его уведомления о завершении строительства в соответствии со ст.328 ГК РФ. Застройщик не уведомлял истца о завершении строительства, вместо этого направил письма о наличии задолженности, а затем в одностороннем порядке расторг договора долевого участия в строительстве, застройщик должен был обратиться в суд за взысканием задолженности, сумма задолженности является незначительной, в период направления писем в адрес истца он находился в рейсе в море, писем не получал, застройщиком квартира продана по цене значительно превышающей цену по договору долевого участия.

Представитель ответчика по доверенности Бояркина С.В. в судебное заседание не явилась, извещена о рассмотрении дела, ранее в предварительном судебном заседании исковые требования не признала, указала, что в адрес истца были направлены претензии о погашении задолженности по договорам долевого участия в строительстве, однако истец задолженность не погасил, после чего, в его адрес были направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров долевого участия, кроме того, истцу также предлагалось произвести обмен на уже построенный объект недвижимости в ЖК Дадаевский, денежные средства были внесены застройщиком на депозит нотариуса, объекты недвижимости застройщиком были выставлены на продажу, в настоящее время они проданы.

3-и лица в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/1/64 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН №, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 29.09.2017. Объектом по указанному договору являлась 3-х комнатная квартира, строительный номер 64, проектной площадью 99 кв.м., расположенная на 13-м этаже. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость квартиры 3960000 рублей. Срок передачи квартиры дольщику установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020.

Согласно Приложению № 4 к указанному договору сторонами утвержден график платежей, согласно которому дольщик обязан оплатить 1200000 рублей в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора, 2760000 рублей оплачиваются в следующем порядке: до 15.02.2018 – 800 000 рублей, до 15.06.2018 – 800000 рублей, до 15.10.2018 – 800 000 рублей, до 15.12.2018 - 360000 рублей.

Ивлев А.А. оплатил по указанному договору 3680000 рублей. Остаток суммы задолженности составил 280000 рублей.

21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/016 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН №, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 12.10.2017. Объектом по указанному договору являлось автомобильное парковочное место (нежилое помещение), строительный номер 016, проектной площадью 12,6 кв.м. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость квартиры 500 000 рублей. Срок передачи дольщику парковочного места установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020.

Согласно Приложению № 3 к указанному договору сторонами утвержден график платежей, согласно которому дольщик обязан оплатить 100000 рублей в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора, 400000рублей оплачиваются в следующем порядке: до 25.01.2018 – 80 000 рублей, до 25.04.2018 – 80000рублей, до 25.07.2018 – 80 000 рублей, до 25.10.2018 - 80000 рублей, до 20.12.2018 -80 000 рублей.

Ивлев А.А. оплатил по указанному договору 340000 рублей. Остаток суммы задолженности составил 160000 рублей.

21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/1/022 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН №, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 12.10.2017. Объектом по указанному договору являлось помещение (дом № 4 ГП, секция №1), строительный № 022, проектной площадью 5,0 кв.м., расположенное в подвале жилого дома. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость помещения 125 000 рублей. Срок передачи квартиры дольщику установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020.

Согласно Приложению № 4 к указанному договору сторонами утвержден график платежей, согласно которому дольщик обязан оплатить 25 000 рублей в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора, 100000рублей оплачиваются до 15.12.2018.

Ивлев А.А. оплатил по указанному договору 25000 рублей. Остаток суммы задолженности составил 100000 рублей.

21.09.2017 между истцом Ивлевым А.А. и ООО «РИФМА» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4/1/023 многоквартирного жилого дома с пристроенной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, на земельном участке с КН №, договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 12.10.2017. Объектом по указанному договору являлось помещение (дом № 4 ГП, секция №1), строительный № 023, проектной площадью 5,2кв.м., расположенное в подвале жилого дома. Срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2019. Общая стоимость помещения 130 000 рублей. Срок передачи квартиры дольщику установлен договором в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не позднее 23.01.2020.

Согласно Приложению № 4 к указанному договору сторонами утвержден график платежей, согласно которому дольщик обязан оплатить 25 000 рублей в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора, 105000 рублей оплачиваются до 15.12.2018.

Ивлев А.А. оплатил по указанному договору 25000 рублей. Остаток суммы задолженности составил 105000 рублей.

12.03.2020 застройщиком ООО «РИФМА» в адрес истца Ивлева А.А. было направлено предложение об обмене объекта незавершенного строительства 3-х комнатной квартиры, строительный номер №64, на объект равнозначный по площади квартиры, расположенный в ЖК Дадаевский, корпус 3, который был введен в эксплуатацию.

25.11.2021 застройщик ООО «РИФМА» направило в адрес истца Ивлева А.А. претензию о погашении задолженности по договорам долевого участия в строительстве.

В соответствии с п.5 ст.9 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» денежные средства в размере 25000 рублей по договору № 4/1/022 от 06.10.2017, и денежные средства в сумме 3680000 рублей по договору № 4/1/64 от 2109.2017 застройщиком ООО «РИФМА» зачислены на депозит нотариуса Ивановой А.А.

18.01.2021 ООО «РИФМА» направило в адрес истца Ивлева А.А. уведомление о расторжении договоров долевого участия в строительстве.

25.02.2021 между ООО «РИФМА» и Ревунковым А.Ю., Ревунковой Л.Н. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с пристроенной автостоянкой по ул. < адрес > в Ленинградском районе г. Калининграде.

Согласно дополнительного соглашения № 1 к указанному договору в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору с ПАО Промсвязьбанк» со дня государственной регистрации настоящего договора права требования участка долевого строительства, вытекающие из договора, находятся в залоге в силу закона кредитора, а со дня государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру будет зарегистрирована ипотека квартиры в силу закона в пользу кредитора.

15.06.2021 за Ревунковым А.Ю. зарегистрировано право собственности на квартиру, общей площадью 96,7 кв.м., расположенную по адресу: < адрес >

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлении гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п.1 ст.4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 5 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно с п.п. 3, 4 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу ст.15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» 6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

В силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Пунктом 3 названной выше статьи предусмотрено, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если иное не установлено законом, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающие из обычаев или существа обязательства, правила статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

Поскольку встречным признается исполнение обязательства одной из сторон (последующего предоставления), которое в соответствии с договором обусловлено надлежащим исполнением своих обязательств другой стороной (первоначального исполнения), юридически значимыми являются обстоятельства того, какой из сторон должно быть осуществлено первоначальное, а какой последующее исполнение, а также обстоятельства установления невозможности исполнения одного требования в отсутствие исполнения другого.

Общее правило ст. 328 ГК РФ, позволяющее приостановить исполнение своего обязательства, если предусмотренное договором исполнение обязательства другой стороной произведено не в полном объеме, не может быть истолковано, как позволяющее участнику долевого строительства не производить оплату по договору.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поэтому доводы стороны истца о том, что участник долевого строительства мог не оплачивать полную сумму по договору по момента уведомления его о готовности передачи объекта долевого строительства, суд считает необоснованными, не основанными на нормах права.

С учетом приведенных выше норм права и установленных судом обстоятельств, суд считает, что исковые требования необоснованны и в удовлетворении их следует отказать. Истцом в нарушение условий договоров долевого участия в строительстве не была произведена оплата в установленный договорами срок, претензии, направленные в адрес истца были оставлены без удовлетворения. Ответчиком в соответствии с требования Федерального закона № 214-ФЗ в адрес истца были направлены уведомления об одностороннем расторжении договора. То обстоятельство, что истец находился в море в рейсе в период с 29.06.2020 и 10.12.2020, не является основанием для неисполнения истцом своих обязательств по договору. Доводы истца о том, что ответчиком квартира была продана 3-им лицам по цене, значительно превышающей цену договора, заключенного с истцом, не имеют правового значения для разрешения данного дела.

Оснований для взыскания компенсации морального вреда, штрафа судом не установлено. В удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 21.01.2022 года.

Судья: Т.П. Холонина